KAPITAImmobilien klar entscheiden
Immobilien als Kapitalanlage prüfen
Prüfe in 3 Minuten,ob sich eine Immobiliewirklich lohnt
Cashflow, Finanzierung, Risiken und Kaufentscheidung in einem strukturierten Investmentreport für Kapitalanleger, Objektvergleich und Bankgespräch.Kostenlos vorprüfenRisiken sichtbar machenAnalyse als PDF sichern
Report-Vorschau+158,77 €Solide Kapitalanlage · DSCR 1,18
Beispieldaten testenMusterobjekt ladenÜbernimmt Beispielwerte in den Rechner, damit du den Ablauf direkt prüfen kannst.
Report-VorschauScore, Cashflow und Einschätzung
KAPITA Fokuskennzahl
Cashflow nahe Break-even0,00 €
Monatlicher CashflowDie Immobilie liegt rechnerisch nahe am Break-even.– EK-Rendite– €/m²
Aussagekraft der BerechnungEingabe beginnen
Kaufpreis und Monatsmiete bilden die Grundlage für die erste Einordnung.
Cashflow p.a.Cashflow p.a. erklären
Der jährliche Cashflow zeigt, wie viel Geld nach laufenden Kosten, Finanzierung und optionaler Steuerwirkung rechnerisch pro Jahr übrig bleibt oder fehlt.
Bank-DSCRBank-DSCR erklären
Der Bank-DSCR zeigt, ob der konservativ angesetzte Objektüberschuss den jährlichen Kapitaldienst aus Zins und Tilgung deckt. Über 1 bedeutet rechnerische Deckung, ab etwa 1,20 entsteht mehr Puffer.
BruttorenditeBruttorendite erklären
Die Bruttorendite vergleicht die Jahresmiete mit dem Kaufpreis. Sie ist ein schneller Erstcheck, berücksichtigt aber noch keine Kosten, Finanzierung oder Steuer.
KaufpreisfaktorKaufpreisfaktor erklären
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten rechnerisch im Kaufpreis stecken. Je niedriger der Faktor, desto günstiger wirkt das Objekt im Verhältnis zur Miete.
Nächster SchrittSieh dir die Report-Vorschau mit deinen berechneten Zahlen an
Du kannst den Aufbau bereits ansehen. Für eine aussagekräftige Objektanalyse ergänzt du vorher noch die fehlenden Kerndaten.
Bleibt monatlich Geld übrig?
Monatliche Tragfähigkeit
Die Immobilie liegt rechnerisch etwa am Break-even. Schon kleine Änderungen bei Miete, Zins oder Kosten können das Ergebnis drehen.
Monatlicher CashflowMonatlicher Cashflow erklären
Das ist der Betrag, der nach laufenden Kosten, Finanzierung und optional Steuern monatlich übrig bleibt oder fehlt.
Cashflow p.a.Cashflow p.a. erklären
Der jährliche Cashflow zeigt denselben Überschuss oder Fehlbetrag auf Jahressicht.
Cashflow p.a. vor SteuerCashflow p.a. vor Steuer erklären
Diese Kennzahl zeigt, wie die Immobilie vor persönlicher Einkommensteuer läuft.
Break-even-MieteBreak-even-Miete erklären
Diese Monatsmiete wäre ungefähr nötig, damit der Cashflow bei den aktuellen Annahmen bei 0 Euro liegt.
JahresmieteJahresmiete erklären
Das sind die Nettokaltmieten eines Jahres vor Kosten, Mietausfallwagnis und Finanzierung.
Objektüberschuss p.a.Objektüberschuss p.a. erklären
Das ist der operative Überschuss aus Miete minus laufenden Objektkosten, aber vor Zins, Tilgung und Steuer.
Objektüberschuss nach Steuer p.a.Objektüberschuss nach Steuer p.a. erklären
Hier wird der operative Überschuss um die berechnete Steuerwirkung ergänzt oder reduziert.
Passt der Kaufpreis zur Miete?
Rendite & Kaufpreis
Die Rendite wirkt im Verhältnis zum Kaufpreis eher schwach. Prüfe, ob Miete, Kaufpreis oder laufende Kosten realistisch verbessert werden können.
EK-RenditeEK-Rendite erklären
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie stark sich dein eingesetztes Eigenkapital über den Cashflow verzinst.
BruttomietrenditeBruttomietrendite erklären
Das ist die Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Kosten werden hier noch nicht berücksichtigt.
NettomietrenditeNettomietrendite erklären
Diese Rendite berücksichtigt laufende Objektkosten und ein eingetragenes Mietausfallwagnis, aber keine persönliche Einkommensteuer. Dadurch ist sie konservativer und besser mit anderen Objekten vergleichbar.
Objektüberschuss für NettorenditeObjektüberschuss für Nettorendite erklären
Das ist der Jahresüberschuss, den KAPITA für die Nettomietrendite verwendet: Jahresmiete minus nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen, sonstige Kosten und eingetragenes Mietausfallwagnis.
Rendite nach SteuerRendite nach Steuer erklären
Diese Kennzahl zeigt die Nettorendite inklusive der berechneten persönlichen Steuerwirkung, sofern die Steueroption aktiviert ist.
KaufpreisfaktorKaufpreisfaktor erklären
Der Faktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen. Niedriger ist meist günstiger.
Miete pro m²Miete pro m² erklären
Diese Zahl hilft, die angesetzte Miete mit ähnlichen Wohnungen oder Häusern in der Lage zu vergleichen.
Deine Report-Vorschau
Prüfe den Überblick mit deinen berechneten Zahlen
KAPITAProfessionelle Investmentanalyse
Immobilien-Kapitalanlage
Objektadresse
- Datum
- beim Export
- Kaufpreis
- 0,00 €
Cashflow nahe Break-even0,00 €Monatlicher Cashflow
Investment-ScoreAusgewogene Ausgangslage
Bruttorendite–
DSCR–
Loan-to-Value–
Investment-EinschätzungDu siehst sofort, ob das Objekt grundsätzlich prüfenswert wirkt.
Die Vorschau zeigt Cashflow, Score und Kernkennzahlen. Die vollständige Objektanalyse ergänzt Risiko, Finanzierung, Szenarien und Rechenweg.
Enthält die wichtigsten Punkte für eine nachvollziehbare Objektprüfung.
- Kaufentscheidung mit Score
- Cashflow nach Kosten, Finanzierung und Steuer
- DSCR, Fremdfinanzierung und Bankkennzahlen
- Zins-, Leerstands- und Kosten-Stresstest
- 5/10/20-Jahres-Projektion
- Formeln und Annahmen zur Nachvollziehbarkeit
Für die vollständige Objektanalyse fehlen noch Kerndaten.Ergänze diese Angaben, damit die Objektanalyse nicht leer oder missverständlich wird.
- Kaufpreis
- Vermietbare Fläche
- Monatsmiete
- Eigenkapital
- Persönlicher Steuersatz bis 60 %
Kostenlose BetaKein KontoKeine ZahlungsdatenDirekter PDF-Download
Die vollständige Objektanalyse ist während der Beta kostenlos verfügbar.
Nach der Berechnung
Vom Cashflow zur fundierten Kaufprüfung
Die kostenlose Berechnung zeigt dir schnell, ob nach Miete, Kosten und Finanzierung rechnerisch Geld übrig bleibt. Die vollständige Objektanalyse ist der nächste Schritt, wenn du die Kapitalanlage nachvollziehbar prüfen, vergleichen oder dokumentieren möchtest.Excel reicht oft nicht
Einzelne Zahlen beantworten selten die eigentliche Frage
Eine Tabelle kann den Cashflow berechnen. Schwieriger ist die Einordnung: Trägt die Finanzierung? Wie wirkt Leerstand? Ist der Kaufpreis noch plausibel? Genau dafür bündelt der Report Rechenweg, Risiko und Fazit.Excel / Einzelrechner
In Excel bleiben Eingaben, Formeln und Schätzungen oft verstreut oder schwer nachvollziehbar.
KAPITA Report
Der Report dokumentiert Eingaben, Annahmen und Rechenwege an einer Stelle.
Excel / Einzelrechner
Viele Rechner zeigen Rendite, aber nicht, was bei Zinsanstieg, Leerstand oder höheren Kosten passiert.
KAPITA Report
KAPITA macht diese Punkte als Stressszenarien sichtbar, bevor du dich festlegst.
Excel / Einzelrechner
Kapitaldienst, DSCR, Fremdfinanzierung und Mietpuffer müssen meist selbst zusammengesucht werden.
KAPITA Report
Die Finanzierung wird banknah eingeordnet und verständlich erklärt.
Excel / Einzelrechner
Am Ende stehen Zahlen, aber oft kein klares Fazit für die Kaufprüfung.
KAPITA Report
Der Report bündelt Score, Kaufargumente, Risiken und nächste Prüfpunkte.
Fehler vermeiden
Fehler beim Kauf einer Kapitalanlage vermeiden
Viele Kapitalanlagen wirken auf den ersten Blick rentabel. Kritisch wird es oft erst nach Hausgeld, Rücklagen, Mietausfall, Steuerwirkung, Kapitaldienst und Zinsänderung.- Kaufpreis nur anhand der Bruttorendite bewerten
- Hausgeld, Rücklagen und nicht umlagefähige Kosten unterschätzen
- Steuerwirkung und AfA zu grob einordnen
- Zinsanstieg oder Anschlussfinanzierung nicht simulieren
- Leerstand und Mietausfall nicht berücksichtigen
- Finanzierung ohne DSCR, Fremdfinanzierung und Mietpuffer prüfen
- langfristigen Vermögensaufbau zu optimistisch einschätzen
Was die Objektanalyse ergänzt
Aus dem Cashflow wird eine nachvollziehbare Investmentprüfung
Der Rechner liefert die schnelle Antwort. Der Report ergänzt die Punkte, die bei Immobilien-Kapitalanlagen häufig übersehen werden: Finanzierung, Risiko, Zukunftsszenarien und transparente Formeln.Fasst Cashflow, Rendite, Finanzierung und Risiko zu einer nachvollziehbaren Einordnung zusammen.
Macht sichtbar, welche Annahmen kritisch werden können, bevor du dich auf ein Objekt festlegst.
Ordnet DSCR, Kapitaldienst, Fremdfinanzierung und optionalen Loan-to-Value verständlich für Bankgespräche ein.
Zeigt, wie sich Zinsanstieg, Leerstand, niedrigere Miete oder höhere Kosten auf den Cashflow auswirken.
Dokumentiert Restschuld, Tilgung, Cashflow und möglichen Vermögensaufbau über mehrere Zeitpunkte.
Formeln, Annahmen und Eingaben werden so erklärt, dass die Ergebnisse später nachvollziehbar bleiben.
Bündelt Kaufargumente, Risiken und nächste Prüfschritte, statt nur einzelne Kennzahlen zu zeigen.
Weiterführende Inhalte
Rechnen, verstehen und besser vorbereitet entscheiden
Diese Seiten helfen dir, einzelne Kennzahlen richtig einzuordnen und schneller von der ersten Prüfung zur strukturierten Investmentanalyse zu kommen.Beispiele
So sieht die fertige Analyse aus
Wissen
Wichtige Begriffe verstehen
Immobilien-Kennzahlen einfach erklärtBruttomietrendite bei ImmobilienNettomietrendite bei ImmobilienEigenkapitalrendite bei ImmobilienBreak-even-Miete bei ImmobilienKapitaldienst bei ImmobilienGesamtkapitalbedarf beim ImmobilienkaufCashflow nach Steuer bei ImmobilienWas ist DSCR bei Immobilien?Was ist Loan-to-Value bei Immobilien?Cashflow bei Immobilien einfach erklärtKaufpreisfaktor bei ImmobilienHausgeld: umlagefähig und nicht umlagefähigAfA bei Immobilien berechnen und richtig einordnen
Direkt starten
Schneller zum eigenen Check
Grundlagen
Immobilienrendite, Cashflow und Finanzierung verständlich erklärt
Was ist ein Immobilien Rendite Rechner?
Ein Immobilien Rendite Rechner hilft, Kaufpreis, Miete, laufende Kosten, Eigenkapital und Finanzierung zusammenzuführen. Dadurch wird sichtbar, ob eine Kapitalanlage nach deinen Eingaben tragbar erscheint und welche Kennzahlen für die Entscheidung besonders wichtig sind.
Wie berechnet sich der Cashflow einer Immobilie?
Der monatliche Cashflow ergibt sich vereinfacht aus Mieteinnahmen minus nicht umlagefähigen Kosten, Rücklagen, sonstigen Kosten, konservativem Mietausfallwagnis, Kapitaldienst und optionaler Steuerwirkung. Ein positiver Cashflow bedeutet laufenden Überschuss, ein negativer Cashflow monatlichen Kapitalbedarf.
Warum sind DSCR, Fremdfinanzierung und LTV wichtig?
DSCR zeigt, ob der Objektüberschuss den Kapitaldienst deckt. Der Loan-to-Value zeigt, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zum Immobilienwert ist. Wenn kein separater Marktwert eingetragen ist, nutzt KAPITA den Kaufpreis als Immobilienwert.
Was sagt die Break-even-Miete aus?
Die Break-even-Miete zeigt, welche monatliche Miete bei den eingegebenen Annahmen ungefähr nötig wäre, damit der Cashflow bei null liegt. Sie macht sichtbar, wie viel Mietpuffer ein Objekt rechnerisch besitzt.
Wie lässt sich die Eigenkapitalrendite einer Immobilie berechnen?
Die Eigenkapitalrendite setzt den jährlichen Cashflow ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Sie hilft einzuschätzen, ob das gebundene Kapital im Vergleich zu Risiko, Aufwand und Alternativen angemessen arbeitet.
Warum ist ein Kapitalanlage Wohnung Rechner hilfreich?
Ein Kapitalanlage Wohnung Rechner macht sichtbar, welche Wirkung Kaufpreis, Miete, Hausgeld, Rücklage und Finanzierung gemeinsam haben. Gerade bei Eigentumswohnungen können kleine Kostenunterschiede den Cashflow deutlich verändern.
FAQ
Häufige Fragen zur Objektanalyse im Rechner
Was berechnet der Immobilien Rendite Rechner?
Der Rechner ermittelt aus Kaufpreis, Miete, Kaufnebenkosten, Finanzierung und laufenden Kosten zentrale Kennzahlen für eine Immobilien-Kapitalanlage.
Was bedeutet monatlicher Cashflow?
Der Cashflow zeigt, ob nach laufenden Kosten, Finanzierung und optionaler Steuerwirkung monatlich Geld übrig bleibt oder zusätzlich eingebracht werden muss.
Eignet sich die Objektanalyse für das Bankgespräch?
Die vollständige Objektanalyse ist als strukturierte Gesprächsgrundlage aufgebaut. Sie ersetzt keine Finanzierungszusage, fasst aber Kennzahlen, Risiken und Annahmen nachvollziehbar zusammen.
Werden Steuern berücksichtigt?
Wenn die Steueroption aktiviert ist, berücksichtigt der Rechner unter anderem AfA, steuerpflichtiges Ergebnis und persönliche Steuerwirkung in den relevanten Berechnungen.
Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite einer Immobilie?
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie sich der jährliche Cashflow im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital darstellt. Sie hilft, unterschiedliche Objekte besser vergleichbar zu machen.
Warum ist die Break-even-Miete wichtig?
Die Break-even-Miete zeigt, welche Monatsmiete bei den eingegebenen Annahmen ungefähr nötig wäre, damit der Cashflow rechnerisch bei null liegt.